案例导读
中介公司在合法拍卖交易中承诺成交价格上限，诱导购房者参与拍卖，获得巨额佣金，或面临无法收取佣金的风险。
案件概述
网上公开拍卖中介推荐房源
2021年5月，黄浦区人民法院发布招标公告，将于同年6月在公开拍卖网司法拍卖平台上对长宁区某房屋及停车位进行网上拍卖。房屋及停车位评估价1966万元，起拍价1376.20万元。在这种情况下，原告的一家中介公司向其客户推荐了房屋信息。被告打算购买，所以他在中介的陪同下实地调查了房子。在看房的过程中，被告说房子是网上公开拍卖，他也可以单独参加拍卖，不需要委托中介公司。不过，中介表示，个人很难成功参加拍卖。他们可以介绍一个“经验”机构代理，协助被告以不到1800万元的价格拿下房屋和停车位。
价格感动被告决心委托竞拍
2021年6月19日，中介微信联系被告，给出两个方案：一是锁定1800万元交易，被告支付1%的中介费；二是不锁定价格，以实际交易价格的1.8%支付中介费。1800万元的价格不仅远低于市场价格，甚至远低于评估价格。被告考虑后，决定采取第一个方案，委托原告参加拍卖。2021年6月20日，被告与原告签订了《佣金确认书》和《中介协议》，锁定房屋总价1800万元，佣金18万元。此外，原告、被告和案外人拍卖公司（非指定拍卖企业）签订了《拍卖房屋委托代理合同》，承诺房屋总价1800万元，包括拍卖成交价、拍卖公司佣金、中介费和劳务费。协议签订后，被告支付意向金10万元，交易后转为佣金。
竞拍过程激烈，成交溢价大
2021年6月29日，被告参加投标，开始投标1511.20万元，但投标过程远远超出预期，不到10分钟的投标价格接近1800万元，但即将到来，被告决心赢得房子，只能继续提高投标，最后13次投标成功，最终1936.20万元。被告认为交易价格远远超过预期价格1800万元，整个过程基本上不需要原告参与，所以不愿意全额支付18万元的佣金。原告认为被告拍卖房屋，自愿接受最终交易价格，视为原告已完成中介服务，被告应按约定全额支付佣金。审判期间，经法院主持调解，双方自愿达成和解，被告再支付佣金1.5万元。
法官解法：
近年来，随着资产调查和控制的实施，法国拍卖行的数量不断增加。由于法国拍卖行的价格弹性，它吸引了许多买家的注意，成为房地产市场的焦点。市场上不乏专业从事法国拍卖业务的中介公司，提供房屋信息、拍卖前后查房、清理、交付等服务，降低拍卖风险。但一些中介公司也有误导性服务，扰乱了司法拍卖秩序。
司法拍卖是人民法院依照法定程序公开处理债务人财产的一种形式，遵循公开透明的原则。任何单位或个人不得干预拍卖活动，也不得上下拍卖成交价格。在这种情况下，原告和被告承诺固定房屋总价，变相承诺被告可以在承诺价格1800万元以内拍卖。最后，经过公开竞价，拍卖成交价格达到1900多万元。从双方约定的角度来看，一旦拍卖成交价格明显低于承诺总价或超过承诺总价，发生纠纷。
有偿委托协议的本质是受托人应当按照委托人的要求处理有关事务，受托人应当支付相应的报酬。判断受托人支付报酬的要求主要是检查受托人是否按照合同完成相关事务。在本案中，原告主张全额佣金的前提应是全面履行服务责任，包括提供住房、指导拍卖、转让等只有被告成功主张全额佣金，难以得到支持。
法律拍卖交易中介服务不同于普通商品房，基于司法拍卖开放，削弱中介公司提供住房信息、勘察现场作用，中介公司需要调整住房、风险提示、帮助拍卖，努力提供佣金服务，有效保护客户权益。
法律法条：
《中华人民共和国民法》
第九百一十九条委托协议是受托人与受托人约定由受托人处理受托人事务的合同。
第九百六十二条中介人应当向受托人报告有关订立合同的事项。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害受托人利益的，不得要求付款，并承担赔偿责任。